Ingatlanvásárlás menete és költségei 2026-ban: illeték, ügyvéd, foglaló

Magyarországon a vevő legnagyobb járulékos költsége a vagyonszerzési illeték, amely 2026-ban a forgalmi érték 4%-a, 1 milliárd forint felett 2%-a, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ehhez jön az ügyvédi díj, amely megállapodás kérdése, és a földhivatali eljárás 10 600 forintos díja. Az adásvétel jellemzően ajánlattal és foglalóval indul, ügyvéd által ellenjegyzett szerződéssel folytatódik, és a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével zárul.

Hogyan zajlik egy ingatlanvásárlás lépésről lépésre?

1. Keresés és megtekintés. Érdemes előre tisztázni a keretet, a finanszírozást és a nem alku tárgyát képező szempontokat.
2. Átvilágítás. A tulajdoni lap, a terhek, a társasházi viszonyok és a műszaki állapot ellenőrzése. Az eladónak az energetikai tanúsítványt legkésőbb a szerződéskötésig be kell mutatnia.
3. Ajánlat és foglaló. A felek megállapodnak a vételárban, a fizetési ütemezésben és a birtokba adás idejében.
4. Adásvételi szerződés. A tulajdonjog bejegyzéséhez közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szükséges, ezért a szerződést a gyakorlatban ügyvéd készíti.
5. Fizetés. A vételár gyakran ügyvédi letéten keresztül, ütemezetten jut el az eladóhoz.
6. Földhivatali bejegyzés. Az ügyvéd elektronikusan nyújtja be a kérelmet. Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás 2025. január 15. óta működik, az egyszerű, tehermentes ügyek ma már akár órák alatt bejegyezhetők.
7. Birtokba adás és illetékfizetés. A birtokba adáskor az energetikai tanúsítványt is át kell adni, az illetéket a NAV fizetési meghagyása alapján kell megfizetni.

Mennyibe kerül a vásárlás a vételáron felül?

Vagyonszerzési illeték

Az illetéket a vevő fizeti az ingatlan forgalmi értéke után. A mérték ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, az ezt meghaladó részre 2%, és ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet.

Ha a vevő a vásárlást megelőző 5 évben vagy az azt követő 1 évben egy másik lakóingatlanát eladja, az illeték alapja a két ingatlan értékének különbözete. 2026. január 1-jétől az 5 éves visszatekintés érvényes, ami a korábbinál kedvezőbb a lakást cserélők számára.

A 35 év alattiak első lakásra vonatkozó kedvezménye továbbra is létezik, de csak legfeljebb 15 millió forint értékű lakásra vehető igénybe, ezért a prémium szegmensben gyakorlatilag nem releváns.

Ügyvédi díj

Az ügyvédi díjat jogszabály nem rögzíti, megállapodás kérdése. A Financera 2026-os összeállítása szerint a jellemző tartomány a vételár 0,3–1%-a, Budapesten gyakran 0,3–0,8%, jellemzően 100–150 ezer forintos minimális díjjal. Prémium ingatlannál a díj sokszor egyedi ajánlat alapján alakul.

Földhivatali díj és egyéb tételek

• A tulajdonjog bejegyzésének díja ingatlanonként 10 600 forint, jelzálogjog bejegyzésénél 20 000 forint. Ezek a díjak 2024. július 29. óta érvényesek.
• Hitelből történő vásárlásnál a bank értékbecslési és folyósítási költségeivel is számolni kell.
• Nem uniós vevőnél a kormányhivatali engedély díja 65 000 forint ingatlanonként.

Az 1,2 milliárd forintos példában az illeték 1 milliárd forintig 4% (40 millió forint), a fennmaradó 200 millió forintra 2% (4 millió forint).

Foglaló vagy előleg: mi a különbség?

A kettőt gyakran összekeverik, pedig a jogkövetkezményük nagyon eltérő.

• Foglaló (Ptk. 6:185. §): csak akkor minősül foglalónak, ha a szerződés egyértelműen kimondja, hogy a teljesítés biztosítására szolgál. Ha a szerződés a foglalót adó fél hibájából hiúsul meg, a foglalót elveszíti. Ha a foglalót kapó fél a felelős, a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie. Ha egyik fél sem, vagy mindkettő felelős, a foglalót vissza kell adni. A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti.
• Előleg: a vételár egy részének előre történő megfizetése, amely a szerződés meghiúsulása esetén visszajár.

A gyakran emlegetett 10% piaci szokás, nem jogszabályi előírás.

Mit érdemes a szerződésben rögzíteni?

• Pontos fizetési ütemezést, és azt, hogy a vételár ügyvédi letétbe kerül-e.
• Tulajdonjog-fenntartást (Ptk. 6:216. §), ha a vételár részletekben érkezik. Ilyenkor az eladó a teljes kifizetésig tulajdonos marad, és ezt az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzik.
• A birtokba adás idejét és a közmű-átírás menetét.
• Az ingóságok listáját, ha bútorozott ingatlanról van szó.

Mire figyeljen, ha nem magyar állampolgárként vásárol?

EU-, EGT- és svájci állampolgárok, valamint a magyarral vagy uniós állampolgársággal is rendelkező kettős állampolgárok a magyar vevőkkel azonos feltételekkel vásárolhatnak lakóingatlant, engedély nélkül.

Harmadik országbeli állampolgároknak a fekvés szerint illetékes fővárosi vagy vármegyei kormányhivatal engedélye szükséges. A magyarországi tartózkodási engedély önmagában nem mentesít ez alól.

• Az eljárási díj 65 000 forint ingatlanonként (2025. január 20. óta, korábban 50 000 forint volt).
• Az ügyintézési határidő 45 nap, amelyen belül a polgármester 30 napon belül önkormányzati érdekre hivatkozva kifogást emelhet.
• A kérelemhez a kitöltött adatlap, az útlevél hitelesített másolata, az aláírt szerződés és a díj megfizetésének igazolása szükséges.
• Termőföldet harmadik országbeli magánszemély nem szerezhet.

1. július 1. óta hatályos a helyi önazonosság védelméről szóló törvény, amely a budapesti kerületekre is vonatkozik. Ez alapján az önkormányzatok rendeletben elővásárlási jogot vagy betelepülési hozzájárulást írhatnak elő, és 2026. január 3. óta egy ilyen helyi rendelet figyelmen kívül hagyása a külföldi vevő engedélyének elutasítását is eredményezheti. Vásárlás előtt érdemes ellenőrizni, van-e ilyen rendelete az adott kerületnek.

Hogyan segít a Flott Invest?

Vevőinket az első konzultációtól az adásvétel lezárásáig végigkísérjük, ügyvéd és adótanácsadó partnereinkkel együtt. Ha a vásárlás bérbeadási céllal történik, ingatlankezelési részlegünk a birtokba adás után is gondoskodik az ingatlanról. Részletek vevőknek szóló oldalunkon, az aktuális kínálat pedig az eladó ingatlanok között érhető el.

Gyakori kérdések